Czym się może skończyć wznoszenie budynku na cudzym gruncie?
W poprzednim wpisie poruszana była kwestia przekroczenia granic nieruchomości przy wznoszeniu budynku lub urządzenia. Dziś ponownie zajmiemy się kwestią wznoszenia urządzeń i budynków.
Czytelnik, któremu nie jest obce pojęcie zasiedzenia nieruchomości, może pominąć następny akapit, uważam jednak że warto sobie i w tej materii coś odświeżyć.
Samoistny posiadacz gruntu, to osoba która włada tym gruntem jak właściciel, ale tym właścicielem nie jest. Czyli na tym gruncie urzęduje, buduje, kosi, sieje itd. traktuje o jak własny. Nie posiada jednak do tego gruntu żadnego tytułu, nie kupiła w sposób prawidłowy, nabyła w spadku itp.
Kolejną kwestią jest „w dobrej wierze” w której musi pozostawać taki samoistny posiadacz. Przy zasiedzeniu nieruchomości decyduje to o czasie wymaganym, z 20 lat robi się 30 gdy nieruchomość objęto w złej wierze. Sprowadza się to pojęcie do tego, że budujący musi pozostawać w błędnym lecz uzasadnionym przekonaniu, że buduje na swoim.
W świetle omawianego problemu budowania, kwestia wygląda trochę trudniej, ponieważ brak dobrej wiary uniemożliwia skorzystanie z art. 231 kodeksu cywilnego. Rozstrzygnięcia sądów zaś wskazują, że raczej posiadanie samoistne w złej wierze jest dość często wykazywane. Zwykle w dobrej wierze pozostanie ktoś kto jest w sposób uzasadniony przekonany że nabył nieruchomość, jedna z przyczyn niezależnych od niego nabyci to było jakoś wadliwe.
Taki rzadki gatunek jak samoistny właściciel pozostający w dobrej wierze może wznieść budynek lub urządzenie (także pod ziemią). Robi to na gruncie o którym jest przekonany, że należy do niego, ale jednak kto inny faktycznie jest właścicielem. Jeżeli wartość tego co zbudował jest znacznie wyższa niż zajęta działka, to będzie mógł żądać od prawowitego właściciela przeniesienia własności gruntu za wynagrodzeniem.
Jest to jeden z wyjątków od zasady, że to co połączone z gruntem staje się własnością właściciela gruntu, jako jego część. Zwykle budynek przewyższa wartością swoja kilkakrotnie sama wartość działki budowlanej, stąd niesprawiedliwym by było, gdyby właściciel gruntu aż tak się wzbogacił kosztem samoistnego posiadacza.
Z drugiej strony, właścicielowi tego gruntu będzie przysługiwać prawo żądania, by ten który wybudował, nabył od niego własność zajętej działki.